中古住宅リノベーション

木造築20年、マンション築25年以上のの中古住宅をローンで購入した場合でも減税の可能性!

【築深中古住宅購入で住宅ローン減税取得の3つの方法】
  1. 引渡し前に耐震基準適合証明書を取得
  2. 引渡し前に既存住宅売買瑕疵保険を取得
  3. 引渡し後に耐震基準適合証明書を取得(引渡し前に仮申請が必要)
【耐震基準適合証明書のメリット】
  1. 住宅ローン減税
  2. 登録免許税が減額
  3. 不動産取得税が減額
  4. 固定資産税が1年間半額になる(耐震改修工事を行った場合のみ)
※昭和56年(1981年)5月31日以前に建てられたものについて耐震改修工事を行うと、市町村により異なりますが補助制度が利用できます。

【耐震基準適合証明書とは】

耐震基準適合証明書は、建物の耐震性が基準を満たすことを建築士等が証明する書類です。 住宅ローン減税における築後年数要件の緩和などに使用されます。 築年数や工法によって証明書取得の手続きが異なります。 特に木造住宅の場合は耐震改修工事が必要と判断される可能性がありますので、購入したい物件が決まった段階で必要な手続きについて確認する必要があります。
申請の流れ

必要書類の取得方法

住民票の写し
市区町村にて取得
残高証明書
金融機関等(住宅ローン残高)
登記事項証明書・請負(売買)契約書等
登記事項証明書は法務局で取得
給与等の源泉徴収票・申告書等
所得税額等が確認できる書類
中古住宅の場合は下記のいずれか
  • 耐震基準適合証明書(建築士等)
  • 既存住宅性能評価書(登録住宅性能評価機関)
  • 既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書(住宅瑕疵担保責任保険法人)

住宅ローン減税の要件緩和

築後年数要件を緩和するには、不動産売買契約前の確認が必要

耐震基準適合証明書を発行する際には、手遅れになっている場合が多く、購入したい物件が見つかった時点で弊社にご相談ください。 築後年数要件に抵触する物件を購入する場合で住宅ローン減税を希望する場合は、所有権移転前にやるべきこと、やってはいけないことがあります。

要件緩和の3つの方法

方法1) 引渡し前に耐震基準適合証明書を取得する
物件の引渡し(所有権移転)前までに耐震診断や必要に応じて改修工事を実施して売主が申請者となり取得する方法です。
方法1
  1. 所有権移転前に耐震診断を実施することについて売主の許可が必要です。
  2. 耐震診断の結果が現行基準に満たない場合は改修工事が必要となり、所有権移転前に改修工事を実施する売主許可も必要です。
※2005年5月以前の木造戸建ての場合は高い確率で何らかの耐震工事をする必要があると判断されると思われます。
方法2) 引渡し前に既存住宅売買瑕疵保険を付保する
引渡し前に瑕疵保険の現況調査を実施し、既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書を取得する方法で、耐震診断が現実的ではない木造住宅以外の建物で有効な方法です。
方法2
  1. 所有権移転前に瑕疵保険の現況調査を実施することについて売主の許可が必要です。
  2. 現況調査の結果、劣化事象が指摘された場合は改修工事が必要となり、所有権移転前に改修工事を実施する売主許可が必要です。
  3. 売主が宅建事業者の場合、瑕疵保険の加入手続きは売主である宅建業者が行いますが、この業者が加入手続きを拒否した場合は買主側では保険手続きを行うことができなくなります。
※不動産売買契約後では手遅れですので、買付申込時の取引条件として売主の宅建業者との交渉材料にされることをお勧めします。
方法3) 引渡し後に耐震改修工事を実施し、耐震基準適合証明書を取得する
売主の協力が得られない場合は、引渡し前に仮申請のみを行い、実際の工事は引渡し後に実施する方法です。
方法3
  1. 耐震改修工事実施が要件となることから、引渡し後の診断で現行基準を満たすことが判明した場合は制度対象外となります。
  2. 所有権移転後、居住開始までに改修工事を実施し証明書を取得する必要があります。(新住所登記をおこなってしまうと制度対象外となります)
  3. 登録免許税の減額は対象外となります。
※この方法3は木造戸建て住宅には現実的な方法ですが、手続きの進め方がややこしく制度対象外になる場合も多いので物件購入前に必ずご相談ください。

耐震基準適合証明書とは

耐震基準適合証明書を取得すると住宅ローン減税以外の税制でも軽減が受けられます。

耐震基準適合証明書取得のメリット

証明書取得のメリット

  1. 住宅ローン減税が適用
  2. 登録免許税が減額(建物所有権移転、抵当権設定)
  3. 不動産取得税が減額(土地、建物)
  4. 家屋の固定資産税が1年間半額(耐震改修工事を行った場合のみ)
  5. 地震保険の耐震診断割引
【住宅ローン減税の緩和】
一般的には木造築20年未満、マンション築25年未満が該当物件となりますが、この耐震基準適合証明書を取得することによって適用要件の緩和があります。 様々な申請、タイミングなどがありますので、購入物件が見つかった時点(購入手続き前)で弊社にご相談ください。

証明書についてのご質問

耐震基準適合証明書とはどのような証明書ですか
該当の建物が新耐震基準に適合していることを建築士が証明する書類です。 建築士事務所登録を行っている事務所に所属する建築士や指定確認検査機関などの専門機関で発行できます。
証明書取得にはどれぐらい日数がかかりますか
ご依頼、ご相談いただいてから現地調査を行い、耐震診断の結果報告書を提出するまでに、約7~10日程度が必要です。
耐震診断における現地調査はどれぐらいの時間がかかりますか
約2~3時間とお考え下さい。 設計図面などがない場合は、もう少し時間がかかる場合があります。 また詳細が確認できない場所の評価ができませんので、耐震診断の評価を下げる要因にもなります。
耐震改修工事が必要になる確率はどれぐらいですか
断定はできませんが、専門機関のデータを元に考えますと、昭和56年5月以前(旧耐震基準)の建物の場合、9割以上が現行の耐震基準を満たしていないと思われます。 それ以降の建物でも8割程度は耐震改修工事が必要になるとのデータがあります。
耐震改修工事の費用はどれぐらいですか
一般的には100~200万円程度と考えられます。 築年数の古さや床面積の広さにより高額になることが多く、特に旧耐震の建物は費用が高くなる傾向にあります。 弊社では耐震改修工事の補助金申請もサポートしておりますので、合わせてご相談いただけます。
設計図面だけで証明書は発行できますか
図面のみでは発行できませんので、必ず現地調査を実施してからの発行となります。
検査済証がないと証明書は発行できませんか
検査済証がなくても耐震診断を実施することは可能です。 基準に適合すれば耐震基準適合証明書を発行することができます。
証明書があれば住宅ローン減税を受けられますか
耐震基準適合証明書は住宅ローン減税における築後年数要件緩和に必要な書類ですが、実際の減税には床面積や建物の半分以上が居住用であることなど他の要件を満たしていることも必要です。
所有権移転した後でも手続きは間に合いますか
ほぼ間に合わないと思います。 引渡し前にする手続き、耐震改修工事の実施、新住所登記を行っていないことなどが要件緩和の条件となります。 非木造の場合は特に間に合わないとお考え下さい。

耐震工事と一緒に断熱工事や換気対策も行い、省エネ住宅へのご提案も致します。

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